A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) de São Paulo, conhecida também como Lei de Zoneamento, estabelece as diretrizes para o desenvolvimento urbano na cidade, especificando o que pode ser construído em cada rua e bairro.
Além disso, com a Lei de Zoneamento, a prefeitura busca alguns pontos para tornar a cidade mais ‘’equilibrada e justa’’, como, por exemplo:
Garantir habitação digna para a população de baixa renda;
Orientar o crescimento próximo ao transporte público;
Aprimorar a vida nos bairros;
Melhorar a mobilidade urbana;
Fomentar o desenvolvimento econômico;
Integrar questões ambientais ao planejamento urbano;
Preservar o patrimônio cultural.
Um dos pontos da revisão em consideração é a permissão para construir prédios mais altos próximos a vilas de casas localizadas no coração dos bairros, chamadas “zonas de centralidade”. Atualmente, a altura máxima permitida para prédios nos arredores dessas vilas é de 15 metros.
Com a revisão, essa altura poderá aumentar para 28 metros dentro dos bairros. Além disso, há também a possibilidade de uma construtora adquirir toda uma vila, caso todas as casas sejam compradas pela incorporadora.
As vilas são conjuntos de casas compartilhando paredes, telhados e pátios, com uma única entrada. Normalmente, elas têm regulamentos próprios de zoneamento. Por outro lado, as zonas de centralidade estão situadas no núcleo dos bairros, distantes das principais vias de transporte.
Dentro das zonas de centralidade, é permitido ter tanto casas quanto comércios. Por outro lado, fora dos arredores das vilas, prédios nas zonas de centralidade podem atingir até 48 metros.
Outra mudança significativa é a definição de um prazo máximo de dois anos para análise de tombamento de imóveis, agilizando a decisão, conservação dos bens e promoção do uso adequado da função social da propriedade.
A Lei de Zoneamento e as áreas ambientais da cidade
Em conformidade com as diretrizes do Plano Diretor Estratégico (PDE), a Lei de Zoneamento de 2016 originou-se e definiu regulamentos para o uso e ocupação do solo por lote e quadra. Além disso, apresenta ferramentas como a quota ambiental.
Um ponto crucial é o aproveitamento do solo em áreas bem localizadas para reduzir a distância e o tempo de deslocamento, incentivando o uso do transporte público em detrimento do carro.
O zoneamento determina que lotes e quadras não excedam 20.000 m². Quando ocorre a ultrapassagem desse limite, é necessário destinar áreas verdes e institucionais, melhorar a circulação e criar espaços para interação entre moradores. Lotes com mais de 40.000 m² também precisam ter vias e calçadas mais amplas.
A lei procura simplificar a instalação de atividades econômicas em São Paulo, com as Zonas Predominantemente Industriais (ZPI 1 e 2) e as Zonas de Desenvolvimento Econômico (ZDE 1 e 2), reservando territórios para atividades produtivas e logísticas.
No âmbito das questões ambientais, a revisão gerou um acréscimo de 40% na demarcação de zonas de preservação. Englobando as Zonas Especiais de Preservação Ambiental (ZEPAM), as Zonas de Preservação (ZEP) e as Zonas de Preservação e
Desenvolvimento Sustentável (ZPDS). Além disso, foi instituída uma “quota ambiental”, impondo a obrigatoriedade de que lotes com dimensões superiores a 500 m² estejam em conformidade com critérios ambientais, o que contribui para o aprimoramento da qualidade do ambiente.
O mercado imobiliário se beneficia com essas mudanças?
O mercado imobiliário com certeza irá se beneficiar das mudanças do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento. A possibilidade de criação de prédios mais altos e em localizações centrais e valorizadas, trará para construtoras e incorporadoras localizações privilegiadas e empreendimentos ainda mais interessantes.
O mercado como um todo irá sofrer uma valorização significativa, afinal, as zonas industriais também sofrem valorização e trazem mais oportunidades para quem investe em produtos como os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs).
Além disso, com o incentivo dos programas do governo, como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e Minha Casa Paulista, os empreendimentos que se enquadram nos requisitos dos programas devem ser os preferidos na hora de construir em Zonas Centrais.
Com a junção da Lei de Zoneamento, a recente queda na Selic e os estímulos governamentais, veremos novos empreendimentos e mais pessoas contempladas com moradias!
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